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판례 해설
부동산 매매에서 주로 발생하는 부정행위 중 가장 흔한 사례는 부동산을 거의 무료로 매입하는 경우이다. 이에 대해 민법 제108조의 통모에 의한 무효를 주장할 수 있겠지만, 이는 실제로 증명하기 매우 어렵기 때문에 대신 민법 제406조에 따라 사해행위로 인한 취소를 요구하는 것이 더 쉽다.
다시 말해, 부동산 거래에서 채무자가 무자력 상태라고 주장한다면 실제로 적절한 대가를 받았다 해도 부정행위가 추정되며, 수익자가 자신의 선의를 입증하지 못하는 한 이는 사해행위가 될 가능성이 크다. 특히 매매대금을 전혀 받지 않거나 매우 적은 경우에는 수익자의 악의가 추정되기 쉬우며 선의를 입증하기가 더욱 어려워질 것이다.
결국 부동산 거래에서 부정행위를 주장할 때, 매매가격이 시장가와 얼마나 다른지에 따라 수익자의 선의나 악의를 입증하는 정도가 달라질 수 있다.
법원 판단
그리고 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 채무자인 소외 경○○은 이미 채무초과에 빠져 있는 상태에서 채권자 중 한 사람인 피고와 통모하여 피고만 우선적으로 채권의 만족을 얻도록 할 의도로 자기 소유의 중요한 재산인 이 사건 섬유공장 건물 및 그 대지를 피고에게 매각하되, 피고는 그 매수대금을 한푼도 현실로 지급함이 없이 그 대금의 일부는 피고의 경○○에 대한 기존의 채권과 대등액에서 상계하고, 경○○이 위 대지를 담보로 은행으로부터 대출 받은 융자금의 반환채무를 피고가 인수하며, 그 나머지 금원은 위 공장 건물을 위 경○○이 다시 임차하여 계속 사용함에 있어서 그 임차보증금으로 대체하기로 약정한 것으로서 비록 소론과 같이 경○○이 피고로부터 공장 건물을 임차하여 원사를 전량 공급받고 운영자금을 지원 받아 현상태대로 영업을 계속함으로써 경제적 갱생을 도모할 의도였다거나, 그 매매가격이 시가에 상당한 가격이라고 할지라도 경○○의 위 매각행위는 원고 등 다른 채권자를 해할 의사로 한 법률행위에 해당하고 피고에게도 악의가 있었다고 보아야 할 것이므로, 같은 취지의 원심판단은 옳고 원심판결에 소론과 같은 채권자취소권에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.
소론과 같이 경○○이 위 매매계약 당시 아파트 1채를 소유하고 있었고 공장 기계설비 등 중요 동산과 신용·기술 등 무형자산을 보유하고 있었다고 하더라도 그것이 원심 인정의 경○○의 채무액을 변제하고 남을 정도가 된다는 증명이 없는 이 사건에 있어서 이는 원심인정의 사해행위 성립에 영향을 줄 수는 없다 할 것이다. 논지는 모두 이유가 없다.
부동산 매매에서 주로 발생하는 부정행위 중 가장 흔한 사례는 부동산을 거의 무료로 매입하는 경우이다. 이에 대해 민법 제108조의 통모에 의한 무효를 주장할 수 있겠지만, 이는 실제로 증명하기 매우 어렵기 때문에 대신 민법 제406조에 따라 사해행위로 인한 취소를 요구하는 것이 더 쉽다.
다시 말해, 부동산 거래에서 채무자가 무자력 상태라고 주장한다면 실제로 적절한 대가를 받았다 해도 부정행위가 추정되며, 수익자가 자신의 선의를 입증하지 못하는 한 이는 사해행위가 될 가능성이 크다. 특히 매매대금을 전혀 받지 않거나 매우 적은 경우에는 수익자의 악의가 추정되기 쉬우며 선의를 입증하기가 더욱 어려워질 것이다.
결국 부동산 거래에서 부정행위를 주장할 때, 매매가격이 시장가와 얼마나 다른지에 따라 수익자의 선의나 악의를 입증하는 정도가 달라질 수 있다.
법원 판단
그리고 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 채무자인 소외 경○○은 이미 채무초과에 빠져 있는 상태에서 채권자 중 한 사람인 피고와 통모하여 피고만 우선적으로 채권의 만족을 얻도록 할 의도로 자기 소유의 중요한 재산인 이 사건 섬유공장 건물 및 그 대지를 피고에게 매각하되, 피고는 그 매수대금을 한푼도 현실로 지급함이 없이 그 대금의 일부는 피고의 경○○에 대한 기존의 채권과 대등액에서 상계하고, 경○○이 위 대지를 담보로 은행으로부터 대출 받은 융자금의 반환채무를 피고가 인수하며, 그 나머지 금원은 위 공장 건물을 위 경○○이 다시 임차하여 계속 사용함에 있어서 그 임차보증금으로 대체하기로 약정한 것으로서 비록 소론과 같이 경○○이 피고로부터 공장 건물을 임차하여 원사를 전량 공급받고 운영자금을 지원 받아 현상태대로 영업을 계속함으로써 경제적 갱생을 도모할 의도였다거나, 그 매매가격이 시가에 상당한 가격이라고 할지라도 경○○의 위 매각행위는 원고 등 다른 채권자를 해할 의사로 한 법률행위에 해당하고 피고에게도 악의가 있었다고 보아야 할 것이므로, 같은 취지의 원심판단은 옳고 원심판결에 소론과 같은 채권자취소권에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.
소론과 같이 경○○이 위 매매계약 당시 아파트 1채를 소유하고 있었고 공장 기계설비 등 중요 동산과 신용·기술 등 무형자산을 보유하고 있었다고 하더라도 그것이 원심 인정의 경○○의 채무액을 변제하고 남을 정도가 된다는 증명이 없는 이 사건에 있어서 이는 원심인정의 사해행위 성립에 영향을 줄 수는 없다 할 것이다. 논지는 모두 이유가 없다.
