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판례 해설
경매 절차에서 유치권의 유무는 매우 복잡한 문제이다. 최근에는 유치권 여부와 관계없이 입찰을 성공한 후에도 문제가 발생하는 경우가 종종 있는데, 특히 공사 계약서 등이 신뢰되지 않는 상황에서는 더욱 그렇다. 이런 경우에는 유치권이 실제로 존재하는지 여부를 판단하기가 쉽지 않기 때문이다.
예를 들어, 대상판결은 원고가 유치권자임을 주장하며 공사 계약서 등 일부를 제출했지만, 공사 계약서에 공사금액이 이례적으로 큰 금액으로 기재되어 있었고, 계약금만 받은 상태에서도 상당한 공사를 진행했다는 점에서 재판부는 해당 공사를 믿을 수 없다고 판단하여 유치권 존재를 부정하였다.
이 사례를 통해 알 수 있는 것은 유치권의 형식적인 측면을 갖춘 것만으로는 충분하지 않다는 것이다. 공사 계약서에는 공사 대금과 기간만 기재되어 있고, 지불 방법 등에 대한 명시가 없는 경우 혹은 공사 설명서 등이 첨부되어 있지 않은 경우에는 공사의 내용을 명확히 파악하기 어렵다. 따라서 유치권의 존재를 확인하기 위해서는 상세한 검토가 필요하다 할 것이다.
법원 판단
1. 이 사건 공사도급계약서에는 공사대금(계약금), 공사기간 등이 기재되어 있을 뿐 일반적인 공사계약서와 달리 기성고 지급시기 및 방법, 지체상금 등에 관하여는 전혀 정함이 없는데, 이는 공사대금이 16억 원을 초과한다는 점을 고려할 때 상당히 이례적인 계약으로 보인다. 만일 원고가 그 주장과 같이 계약금 1억 원만을 받은 상태에서 최종적으로 20억원 상당의 공사를 완료하였다면 원고는 자신의 비용으로 위와 같은 거액을 조달하였다는 것인데 원고가 그러한 위험과 비용을 감수하고서까지 기성고의 지급 없이 장기간에 걸쳐 위 공사를 완료하였다는 것은 쉽게 납득하기 어렵다.
2. 이 사건 제2차 공사도급계약서에는 그 공사내용을 ‘별첨 공사설명서, 시방서, 설계도면 등’에 의하는 것으로 기재되어 있으나, 위 공사설명서 등이 실제 첨부되어 있지 않아 그 공사의 구체적인 내용을 알 수도 없다. 더욱이 원고는 19억원 가량의 공사대금채권을 변제받지도 못한 상태에서 다시 이 사건 제2차 공사계약을 체결하고 창고시설물을 다시 신축하였다는 것인바, 이 역시 쉽사리 납득이 되지 않는다.
3. 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 고려하면, 앞서 본 일부 인정 사실과 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 실제 이 사건 각 공사를 도급받아 완료한 것이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고가 별지1 목록 기재 각 부동산에 관하여 피고에게 대항할 수 있는 유치권을 가지고 있다고 볼 수 없다.
경매 절차에서 유치권의 유무는 매우 복잡한 문제이다. 최근에는 유치권 여부와 관계없이 입찰을 성공한 후에도 문제가 발생하는 경우가 종종 있는데, 특히 공사 계약서 등이 신뢰되지 않는 상황에서는 더욱 그렇다. 이런 경우에는 유치권이 실제로 존재하는지 여부를 판단하기가 쉽지 않기 때문이다.
예를 들어, 대상판결은 원고가 유치권자임을 주장하며 공사 계약서 등 일부를 제출했지만, 공사 계약서에 공사금액이 이례적으로 큰 금액으로 기재되어 있었고, 계약금만 받은 상태에서도 상당한 공사를 진행했다는 점에서 재판부는 해당 공사를 믿을 수 없다고 판단하여 유치권 존재를 부정하였다.
이 사례를 통해 알 수 있는 것은 유치권의 형식적인 측면을 갖춘 것만으로는 충분하지 않다는 것이다. 공사 계약서에는 공사 대금과 기간만 기재되어 있고, 지불 방법 등에 대한 명시가 없는 경우 혹은 공사 설명서 등이 첨부되어 있지 않은 경우에는 공사의 내용을 명확히 파악하기 어렵다. 따라서 유치권의 존재를 확인하기 위해서는 상세한 검토가 필요하다 할 것이다.
법원 판단
1. 이 사건 공사도급계약서에는 공사대금(계약금), 공사기간 등이 기재되어 있을 뿐 일반적인 공사계약서와 달리 기성고 지급시기 및 방법, 지체상금 등에 관하여는 전혀 정함이 없는데, 이는 공사대금이 16억 원을 초과한다는 점을 고려할 때 상당히 이례적인 계약으로 보인다. 만일 원고가 그 주장과 같이 계약금 1억 원만을 받은 상태에서 최종적으로 20억원 상당의 공사를 완료하였다면 원고는 자신의 비용으로 위와 같은 거액을 조달하였다는 것인데 원고가 그러한 위험과 비용을 감수하고서까지 기성고의 지급 없이 장기간에 걸쳐 위 공사를 완료하였다는 것은 쉽게 납득하기 어렵다.
2. 이 사건 제2차 공사도급계약서에는 그 공사내용을 ‘별첨 공사설명서, 시방서, 설계도면 등’에 의하는 것으로 기재되어 있으나, 위 공사설명서 등이 실제 첨부되어 있지 않아 그 공사의 구체적인 내용을 알 수도 없다. 더욱이 원고는 19억원 가량의 공사대금채권을 변제받지도 못한 상태에서 다시 이 사건 제2차 공사계약을 체결하고 창고시설물을 다시 신축하였다는 것인바, 이 역시 쉽사리 납득이 되지 않는다.
3. 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 고려하면, 앞서 본 일부 인정 사실과 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 실제 이 사건 각 공사를 도급받아 완료한 것이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고가 별지1 목록 기재 각 부동산에 관하여 피고에게 대항할 수 있는 유치권을 가지고 있다고 볼 수 없다.
